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借地権と底地権    

借地権・底地権のご相談と解決

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 借地権に諸問題・トラブルが多いのは、地主様の土地「底地・貸宅地」と借地人様の「借地」(建物敷地としての利用権)は相対する権利であり、利益が相反するものですからトラブルが多くても当然なのです。
 しかも、契約変更や更新料・建替え時の承諾料、売買時の名義変更料等は、その都度の折衡で決められており、折り合いがつかないケースも多く、トラブル・諸問題の原因となるわけです。

借地権には、地上権と賃借権がありますが、トラブルが多いのは賃借権です。「この権利が法的に整備されない限りトラブルは減らない問題なのです」

 「底地」とは建物所有を目的とする相手方に貸している土地(貸宅地)のことです。言い換えれば借地権の付着した地主様が所有する土地のことです。
 地主様が考える底地とは、

  土地(底地)は所有しているが、有効活用ができない収益性に劣る土地資産
  地代(貸地の賃料)は低廉な上に固定資産税の負担は大きい。地代や借地権更新料では諸問題やトラブルも多く、貸地の管理も大きな負担。
  借地権を買戻して土地を有効に利用したい。または、底地を売却(換金)したいが、放置している状態である。


 以上のようなことが一般的な地主様のお考えではないでしょうか。

 「借地」とは、建物所有を目的に地主より借りている土地のことです。
但し、子供が親から無償で借りている住宅用の土地は借地とは異なるものです。(使用貸借となります)
 借地権には地上権と賃借権の2種類があることは、前述のとおりですが、地上権は物権。賃借権は債権となります。
物権は、物を直接支配できる権利であり自由に売却や転貸(又貸し)などができます。また、この地上権は底地を買受けた新たな地主等に対しても対抗できる権利です。
 他方、賃借権は、売却や転貸等をするには、地主の承諾が必要となります。諸問題やトラブルの多い敷地利用権であり、建物を借地人名義で登記しておくことが新たな地主に対抗できる手段でもあります。

 等価交換などによる抜本的な土地利用の見直し、借地権の買戻し、底地権の売却など何らかの整理に着手しなければ現状維持のままです。
 借地人にとりましても、借地は建物敷地としての「利用権」であり、建替え時には建築物の制約があります。地代の支払いは勿論のこと、賃料の値上げ、契約満了時の更新料、建替え時の承諾料、借地を売却したい時には名義変更料なども必要になります。
 これらの金額には算定基準というものは整備されておらず、地主と借地人の話し合いで決められているのが現状であり、諸問題やトラブルも多いものです。また地主は土地(底地)を第三者(底地買取業者など)に売り渡すことができます。底地業者などが買取をすれば新しい地主となり、借地人に対して土地(底地)の買取請求、借地権の買戻し請求、地代の値上げ交渉をしてくることは予測されることです。
 このように借地は不安定な権利でもあります。底地権・借地権の権利調整とは、借地契約の内容・権利割合・土地の利用実態などを勘案のうえ、地主・借地人の「有益な土地利用」や「売買・換金」などの目的に向けて、または「借地トラブル」などの問題解決を図ることでもあります。

 以上のように、底地・借地は制約が多いものであり、土地の流動性・換金性に乏しく、資産としても問題が多いものです。また、相続を重ねるたびに権利が細分化・複雑化することが考えられますので当事者がお元気なうちに権利の整備をすることをお勧めしております。

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