古物営業許可申請
「宅地」や「建物」の「取引」を「業」として行う場合、宅地建物取引業（宅建業）の免許が必要となります。
～宅建業このようなことでお悩みでは？～
| □宅建業免許を取得し、不動産屋をはじめたい □免許の更新手続き準備をする時間がないので、手続きを依頼したい □他県（都）に支店を出すので、大臣免許を取得したい □大型宅地分譲地で販売活動を行うので、案内所設置の届出をしたい □本店の商号・所在等や宅建士に変更が生じたので届出をしたい □賃貸住宅管理業の登録ってなに？ 必要なの？ |
宅地建物取引業の免許
宅地建物取引業（宅建業）を営もうとするものは、宅地建物取引業法第３条の規定により、国土交通大臣又は都道府県知事の免許を受けることが必要です
宅建業とは次の行為を業として行うものと宅建業法で規定されています
| ①宅地又は建物の売買 ②宅地又は建物の交換 ③宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理 ④宅地又は建物の売買、交換又は貸借の媒介 |
つまり、売り買いに関しては、自ら売主・交換又は代理、仲介を業として行う場合は宅建業の免許が必要です。
一方、賃貸においても貸借の代理及び仲介を行う場合は宅建業の免許が必要となります。
※賃貸において自ら貸主になる場合は宅建業の免許は必要ありません。
（自ら貸主は宅建業に該当しない）
宅地建物取引業の免許を取得するための要件
宅建業免許を取得するためには、４つの要件を満たす必要があります。
| ① 独立した事務所があること |
| 事務所とは、本店や支店の他、継続的に業務を行うことができる施設がある場所のことで、宅建業に関わる契約を締結する権限をもつ使用人をおいているところも含まれます。 支店は現に宅建業を行っていなければ事務所と扱われませんが、支店で宅建業を営んでいれば、本店で宅建業を営んでいるかどうかに関わらず、本店も事務所と扱われます。 事務所は、住宅兼用や他の法人との共同使用することは、原則として認められません。 例外につきましては、お気軽にご相談ください。 |
| ② 専任の宅地建物取引士がいること |
| 宅地建物取引士とは、宅地建物取引士試験に合格し、取引士登録をし、取引士証の交付を受けている者です。 専任の取引士とは、その事務所に常勤し、もっぱら宅地建物取引業務に従事する宅地建物取引士をいいます。 宅地建物取引士を設置するにあたり、次の点に注意が必要です。 ①各事務所に最低１名ずつ設置すること ②業務従事者５名につき１名以上の割合で設置すること |
| ③ 保証金を用意できること |
| 宅建業者は、取引上の債権者や消費者を保護するために、営業保証金を最寄りの供託所に供託しなければなりません。 金額は本店が１，０００万円で、支店ごとに５００万円です。 但し、この金額は開業者にあまりに負担が大きいので、より少ない資金で開業できるように考えられたのが宅地建物取引業保証協会（保証協会）という制度です。 保証協会への納付金（弁済業務保証金分担金）は本店が６０万円、支店は１店につき３０万円です。 |
| ④ 欠格要件に該当しないこと |
| 許可を受けようとする者が下記に該当しないことが必要です。 ①申請書等に虚偽の記載があり又は重要事実の記載が欠けている場合 ②申請前５年以内に次のいずれかに該当する者 ⅰ免許の不正取得、業務停止処分に該当し情状が特に重い場合 ⅱ免許を取り消された者 ⅲ前記ⅰ・ⅱに該当し、取消処分の聴聞の公示をされた後、相当の理由なく解散または廃業の届出を行った者 ⅳ禁固以上の刑に処せられた者 ⅴ暴力団関係 ③成年被後見人、被保佐人、破産者で復権を得ない者 ④宅建業に関し不正又は不誠実な行為をするおそれが明らかな者 |
「自宅兼事務所で宅建業を行いたい」
「保証金の供託ではなく、保証協会に加入し宅建業を開業したい」
こんな時は、是非当事務所へご相談ください。宅建業の免許も、要件さえあれば誰でも取得可能です。お気軽にご相談ください。
宅地建物取引業免許その他の手続き
新規で宅地建物取引業の免許を取得しても、更新手続きや一定の事項が生じた場合に届出が必要になります。
| 免許の更新手続き |
| 免許の有効期間は5年間ですので、引き続き宅地建物取引業を営業する場合は、一定期間内に更新手続きが必要です。 |
| 各種変更届 |
| 免許を受けた後、下記の事項が生じた場合、一定の期間内に届出が必要になります。 ①商号又は名称を変更したとき ②主たる事務所に変更が生じたとき ③代表者に変更があった場合（就任・退任・氏名） ④役員に変更があった場合（就任・退任・氏名） ⑤政令で定める使用人に変更があった場合（就任・退任・氏名） ⑥専任の宅地建物取引士に変更があった場合（就任・退任・氏名） ⑦従たる事務所に変更が生じたとき（設置・名称・移転・廃止） |
| 廃業届 |
| 免許を受けた者に、下記の事項が生じた場合30日以内に届出が必要になります ①宅地建物取引業を廃業する場合 ②免許を受けた個人事業主の死亡 ③法人が合併により消滅 ④法人が破産により解散 ⑤法人が合併及び破産以外の理由により解散 |
また、上記のほか
・宅地建物取引士に関する登録、変更届
・上記宅建業と併せ「賃貸住宅管理業の登録」
などもお気軽にご相談ください
賃貸住宅管理業の登録
「賃貸住宅管理業の登録」とは、賃貸住宅の管理業務の適正化を図るために、平成23年から国土交通省の告示による賃貸住宅管理業の登録制度が施行されました。賃貸住宅管理業務に関して一定のルールを設けることで、借主と貸主の利益保護を図ります。
また、登録事業者を公表することにより、消費者は管理業者や物権選択の判断材料として活用することが可能です。
本制度の登録の対象は、国土交通省が定義する基幹事務
| □家賃、敷金等の受領事務 □契約更新事務 □契約終了事務 |
上記のうち、いずれか１つ以上の事務を行っている事業者であり、貸主から管理受託している管理会社やサブリース会社が任意で登録することができます。
登録を受けた業者は貸主へ重要事項説明など新たに義務が課せられる上、ルールに反したときは登録が抹消される場合もあります。
上記に挙げた義務やルールを徹底・遵守している管理業者であることは、貸主と借主の双方が安心して利用できる管理会社を選ぶ際の一つの目安となることでしょう。
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