相模原市の行政書士村山法務コンサルタントです。書類作成・許可申請手続きはお任せください

不動産調査

不動産取引の安全性を高めるため、行政書士・宅地建物取引士が現地調査・法務局・市役所・水道局等の調査をもとに重要事項説明書に準じた調査報告書を作成させていただき取引の安全を図ります。
　また、親族間等で不動産の売買契約を締結される場合や都市計画（用途地域等）が関係する各種許認可を取得にあたり、ご自分で申請される前の各調査を行ってほしいという方へオススメです。
　

不動産調査の内容は以下のとおりです。

（現地調査）

□敷地の形状、敷地の状態、埋設物等の調査 □建物の目視による破損や瑕疵、傾斜の有無 □接道道路との高低差、接道状況 □土地の境界石の有無、隣接地の越境調査 □ライフラインの埋設状況調査 □近隣トラブル確認 □周辺施設状況 □管理状況 □対象不動産の写真撮影　　他

（法務局調査）

□登記情報調査 　調査対象不動産の登記事項証明書の取得 □隣接地調査 　対象不動産隣接地の登記事項要約書の取得 □図面調査 　対象不動産及び隣接地の図面の調査 　公図・地積測量図・建物図面の取得 □関連性が認められる事項の調査 　共同担保目録等の取得　　他

（市役所調査）

□都市計画法調査 　市街化区域、計画施設の有無、用途地域等 □建築基準法調査 　建ぺい率、容積率、斜線制限、日影規制等 □その他の法律制限 　用途制限、防火地域、建築協定等 □道路調査 　接道状況、幅員、道路計画等 □固定資産評価証明書取得　　他

（その他の調査）

□上水道、下水道の埋設状況の調査 □ガス埋設管の調査 □公示価格・路線価の調査　　他

　　　　

借地権・底地権のご相談と解決

　借地権に諸問題・トラブルが多いのは、地主様の土地「底地・貸宅地」と借地人様の「借地」（建物敷地としての利用権）は相対する権利であり、利益が相反するものですからトラブルが多くても当然なのです。
　しかも、契約変更や更新料・建替え時の承諾料、売買時の名義変更料等は、その都度の折衡で決められており、折り合いがつかないケースも多く、トラブル・諸問題の原因となるわけです。

借地権には、地上権と賃借権がありますが、トラブルが多いのは賃借権です。「この権利が法的に整備されない限りトラブルは減らない問題なのです」

　「底地」とは建物所有を目的とする相手方に貸している土地（貸宅地）のことです。言い換えれば借地権の付着した地主様が所有する土地のことです。
　地主様が考える底地とは、

１	土地（底地）は所有しているが、有効活用ができない収益性に劣る土地資産
２	地代（貸地の賃料）は低廉な上に固定資産税の負担は大きい。地代や借地権更新料では諸問題やトラブルも多く、貸地の管理も大きな負担。
３	借地権を買戻して土地を有効に利用したい。または、底地を売却（換金）したいが、放置している状態である。

　以上のようなことが一般的な地主様のお考えではないでしょうか。

　「借地」とは、建物所有を目的に地主より借りている土地のことです。
但し、子供が親から無償で借りている住宅用の土地は借地とは異なるものです。（使用貸借となります）
　借地権には地上権と賃借権の２種類があることは、前述のとおりですが、地上権は物権。賃借権は債権となります。
物権は、物を直接支配できる権利であり自由に売却や転貸（又貸し）などができます。また、この地上権は底地を買受けた新たな地主等に対しても対抗できる権利です。
　他方、賃借権は、売却や転貸等をするには、地主の承諾が必要となります。諸問題やトラブルの多い敷地利用権であり、建物を借地人名義で登記しておくことが新たな地主に対抗できる手段でもあります。

　等価交換などによる抜本的な土地利用の見直し、借地権の買戻し、底地権の売却など何らかの整理に着手しなければ現状維持のままです。
　借地人にとりましても、借地は建物敷地としての「利用権」であり、建替え時には建築物の制約があります。地代の支払いは勿論のこと、賃料の値上げ、契約満了時の更新料、建替え時の承諾料、借地を売却したい時には名義変更料なども必要になります。
　これらの金額には算定基準というものは整備されておらず、地主と借地人の話し合いで決められているのが現状であり、諸問題やトラブルも多いものです。また地主は土地（底地）を第三者（底地買取業者など）に売り渡すことができます。底地業者などが買取をすれば新しい地主となり、借地人に対して土地（底地）の買取請求、借地権の買戻し請求、地代の値上げ交渉をしてくることは予測されることです。
　このように借地は不安定な権利でもあります。底地権・借地権の権利調整とは、借地契約の内容・権利割合・土地の利用実態などを勘案のうえ、地主・借地人の「有益な土地利用」や「売買・換金」などの目的に向けて、または「借地トラブル」などの問題解決を図ることでもあります。

　以上のように、底地・借地は制約が多いものであり、土地の流動性・換金性に乏しく、資産としても問題が多いものです。また、相続を重ねるたびに権利が細分化・複雑化することが考えられますので当事者がお元気なうちに権利の整備をすることをお勧めしております。

農地の転用許可や届出

　国土利用について、住宅地や商業地、工業地の確保という観点と食糧生産基盤である優良農地の確保という観点から「農地法」では、その両面の要請を調整し、計画的な土地利用の推進を目的として許可・届出制度を導入しています。
　たとえば、農地が宅地に変更されるとか、農地が農業をやらない人に譲渡されてしまうということを防ごうということです。また、農地を借りて農業に従事している人が、安心して農業に打ち込めるように、農地等の賃貸借の対抗要件や賃貸借契約の解除・農地等の賃貸借期間の上限、農地の賃貸借契約についての書面化なども記載されています。

「農地法」では、
　　３条・・・農地が農地のまま売られる場合、貸す場合（権利移動）
　　４条・・・農地を農地以外に転用する場合（転用）
　　５条・・・農地を売って、買った人が他の用途に使用する場合

農地法３条の許可（届出）

　農地が農地のまま売買、賃貸するには、農業委員会の許可が必要です。
また、相続・財産分与・遺贈の場合、農業委員会へ届出をしなければなりません。

農地法４条の許可（届出）

　農地を農地以外に転用する場合は、都道府県知事の許可が必要です。
転用する部分が広い場合（４haを超える）は農林水産大臣の許可が必要です
これには、一時的転用も含まれます。
但し、特例として市街化区域内であれば、あらかじめ農業委員会へ届出をすればよいことになっています。

農地法５条の許可（届出）

　農地を売って、買った人が農地以外に転用する場合（権利移動＋転用）、都道府県知事の許可が必要です。
また、農地部分だけで４haを超える場合は農林水産大臣の許可が必要です。
　これも、数か月などの一時的であっても含まれます。
但し、５条の場合も特例として市街化区域内であれば、あらかじめ農業委員会に届け出れば、許可は必要ありません。

※許可を受けない場合、契約は無効になります。また、罰則（懲役刑や罰金
　刑）、原状回復・工事停止等の措置がとられることがあります。
　相続等による届出を怠った場合、10万円以下の過料に処せられます。

• 農地の転用とは、

　　　　　

　例えば、
市街化調整区域の畑を転用して駐車場を造りたい場合、前述のとおり許可が必要となります。
農地法第４条、第５条の農地転用が許可されるためには、許可基準である、立地基準、一般基準を満たす必要があります。

立地基準とは、生産力の低い農地や市街地に近接した農地などの営農条件等から農地を区分し、その区分に応じて、許可の可否を判断する基準。
一般基準とは、農地等の転用の確実性や周辺農地への被害の防除措置の妥当性等を審査する基準。

　□農地を転用し、住宅の建築を検討したい
　□農地を売買したい、農地を賃貸したい
　□農地を相続し、届出をしたい
　　　　　　　　　　　　　等でお困りの方はお気軽にご相談ください。

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その他不動産に関するご相談